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Qual è la differenza fra Manutenzione Ordinaria e Straordinaria?

Aggiornamento: 13 nov 2023


Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria? Questo è uno dei dubbi sostanziali per chi inizia un’opera di restauro e recupero della propria abitazione, o semplicemente decide di affittare una casa.


In un condominio, ad esempio, la distinzione tra lavori di manutenzione ordinaria e attività straordinarie è importante.

Qual è la differenza? La risposta è semplice: la prima non riguarda opere strutturali della dimora. In sintesi, la manutenzione ordinaria è un’attività per mantenere in efficienza struttura, impianti e infissi.


La manutenzione straordinaria, invece, riguarda le operazioni per riqualificare in modo sostanziale la dimora con modificare anche evidenti di mura, soffitto e sezioni strutturali della casa. Partendo da questi punti è possibile approfondire l’argomento dedicato alle differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria.


Cos’è la manutenzione ordinaria: definizione

In questo termine rientrano tutte le attività che sono messe in pratica per mantenere la casa nella sua totale efficienza. Si possono inserire le principali attività di pulizia degli spazi (pulire una grondaia da foglie e detriti ad esempio) o di sostituzione degli elementi che permettono il funzionamento di impianti ed elettrodomestici.


Nello specifico, si può parlare di manutenzione ordinaria anche con interventi più significativi come la sostituzione di infissi e sanitari a patto che siano delle stesse dimensioni. Se questo comporta interventi sostanziali alla muratura diventa altro. Lo stesso vale per la sostituzione: non tutto è manutenzione ordinaria.


Se si cambia la caldaia di un condominio o magari l’impianto di ascensore diventa straordinaria. Ecco una lista parziale delle principali opere che rientrano nella manutenzione ordinaria di una casa in affitto o appartamento:

  • Riparazione e rifiniture.

  • Miglioramento impianti.

  • Verniciatura di pareti.

  • Rivestimenti interni ed esterni.

  • Lavori a comignoli e grondaie.

In questa categoria rientrano anche demolizione e ricostruzione degli intonaci, rinnovamento e sostituzione dei pavimenti, manutenzione impianto di riscaldamento e gas, senza dimenticare quello elettrico e idrico.


Cos’è, invece, la manutenzione straordinaria

Con questo termine s’intende una soluzione intermedia tra il piccolo lavoro di miglioramento che si può fare anche con gli attrezzi di casa e una vera e propria ristrutturazione dell’appartamento. Una definizione?


Con lavori di manutenzione straordinaria s’intendono tutte quelle attività che porta un elemento di innovazione consistente e significativo anche in termini di impegno di chi si occupa di organizzare il lavoro.


Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria: esempi

Cambiare una finestra con ante nuove e identiche rientra nelle opere di manutenzione ordinaria, se cambio forma all’apertura è straordinaria. Dove si trova il motivo di questa differenza in termini pratici?


Perché introduco un elemento di novità. Nel caso in cui ci sia addirittura un cambio di destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio passando da esercizio commerciale ad abitazione, si può parlare di ristrutturazione.


Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria: chi paga

Molti si chiedono se conviene fare manutenzione ordinaria per la casa in affitto. In un condominio c’è una regola di base: se le operazioni sono utili e necessarie per tutti i condomini bisogna ripartire la spesa in base ai millesimi.


Ma come si dividono le spese tra locatore e inquilino? Se affitto una casa da un proprietario devo pagare io o si divide? Secondo l’articolo 157 del codice civile abbiamo una situazione chiara:

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Perché capire la differenza tra manutenzioni

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia, DPR n° 380/2001 art. 3, esistono diversi tipi di interventi su un’abitazione. Manutenzione ordinaria e straordinaria sono le prime due soluzioni che hanno diverse esigenze.


Ad esempio in termini di pratiche per iniziare i lavori. La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è necessaria per la manutenzione straordinaria ma non per quella base, ordinaria. Ed è sempre per le opere straordinarie che si possono attivare canali vantaggiosi in termini economici come l’Ecobonus o Bonus Verde.


C’è da dire che questa distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non si applica quando i lavori vengono eseguiti su parti in comune, come ad esempio quelle che nel condominio riguardano più inquilini.


La tua manutenzione ordinaria e straordinaria

Appare logico che conoscere questi passaggi può essere importante per chi deve gestire le operazioni di ristrutturazione in un appartamento in affitto.

Come vedi le differenze sono importanti, quindi conviene sempre avere un amministratore di condominio di fiducia al quale sottoporre domande e interrogativi su cosa fare.


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