Ecco cosa significa manutenzione straordinaria
Alla tua casa devi dedicare sempre molte attenzioni. È un bene “vivo” che richiede una continua manutenzione. Nel corso degli anni, piccoli o grandi interventi possono essere necessari per mantenerla in buone condizioni.
Puoi ristrutturare casa spendendo poco, se, ad esempio, riesci a pianificare bene le tue spese, sfruttare gli incentivi fiscali, utilizzare materiali a basso costo e ricorrere al fai da te per i lavori più semplici.
Molto dipende dal genere di interventi che intendi fare in casa, che a volte possono riguardare anche l’intero condominio in cui si trova la tua abitazione. Interventi per cui, a volte, è necessario richiedere dei permessi, i cosiddetti titoli edilizi o abilitativi.
Cosa significa manutenzione straordinaria e quali sono i lavori che rientrano in questa categoria?
Che cos'è la manutenzione straordinaria
Che significa manutenzione straordinaria? Definita dall’articolo 3 (lettera b) del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), fa riferimento a:
- opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
- opere e modifiche necessarie per realizzare ed integrare i servizi igienico- sanitari e tecnologici;
- interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico.
Il decreto Sblocca Italia (DL n. 133 del 2014) ha ampliato la casistica dei lavori che possono rientrare nella manutenzione straordinaria:
- sostituzione di infissi esterni, serramenti, persiane, serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno;
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- interventi per la realizzazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di - alberi (che puoi realizzare anche più agevolmente grazie agli incentivi fiscali previsti con il Bonus Verde 2020);
- consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio (sia in fondazione che in elevazione);
- realizzazione e miglioramento dei servizi igienico-sanitari;
- rifacimento di scale e rampe;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti compresa l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza però modificare le quote di colmo o gronda;
- sostituzione dei tramezzi interni anche con modifica dello schema distributivo senza però alterare le superfici, i volumi e le destinazioni d’uso;
- installazione di ascensori e scale di sicurezza;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliare che però non comportino la modifica dell’assetto distributivo dell’intero fabbricato;
- interventi finalizzati al risparmio energetico come, ad esempio, la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento, il miglioramento termico con la coibentazione, il rifacimento del manto di copertura o la realizzazione di cappotti esterni.
Fondamentale è che questi lavori:
- non alterino la volumetria complessiva degli edifici (nel caso di interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, se vengono abbattute le strutture preesistenti o costruite ex novo parti degli edifici, non si parla più di manutenzione straordinaria, ma di nuove costruzioni);
- non comportino modifiche delle destinazioni di uso (nel caso di interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari è chiaramente specificato che si deve mantenere l’originaria destinazione d’uso).
Non rientrano, invece, nei lavori di manutenzione straordinaria:
- la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde in quanto in questo caso si verifica un aumento del volume e una sopraelevazione;
- l’apertura di balconi sul prospetto di un edificio;
- la costruzione di un tetto di un immobile con un’altezza superiore a quella preesistente in quanto anche in questo caso si altera la volumetria dell’immobile.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria che non interessano le parti strutturali dell’edificio, dovrai presentare la CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata), mentre, per quanto riguarda gli interventi strutturali che comportano l’aumento delle unità immobiliari e l’incremento dei parametri urbanistici dovrai presentare la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività).
Sarà fondamentale, in entrambi i casi, l’asseverazione redatta da tecnici abilitati o da professionisti (come architetti o geometri), per dichiarare la regolarità dei lavori ed il rispetto delle normative vigenti in materia.
Manutenzione straordinaria o ristrutturazione
Cosa vuol dire parlare di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione? Si tratta sempre della stessa cosa. L’unica differenza è che la ristrutturazione può includere anche interventi di manutenzione ordinaria, dove non sono richiesti permessi (titoli abilitativi) poiché rientrano nelle attività di edilizia libera.
Con il Decreto 2 marzo 2018 del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, è stato approvato il Glossario dell’edilizia libera, un elenco non esaustivo delle principali opere edilizie (58 le tipologie elencate) che puoi realizzare in regime di attività edilizia libera, senza quindi il bisogno di dover fare nessun tipo di comunicazione al Comune dove è situata la tua casa.
Qualunque siano gli interventi che intendi fare nella tua casa, se hai intenzione di procedere con i lavori, ti conviene avere almeno un’idea approssimativa di quanto può costarti ristrutturarla, valutando, in base alle modifiche che intendi apportare nella tua abitazione, se riesci ad affrontare la spesa complessiva in una sola volta, oppure se è meglio per te partire dai lavori più urgenti, rimandando gli altri in un secondo momento.
Manutenzione straordinaria: detrazione
La detrazione fiscale al 50% per lavori di ristrutturazione, con il limite massimo di spesa 96 mila euro per unità immobiliare, è stata prorogata fino al 31 dicembre 2020. L’agevolazione viene ripartita in dieci anni.
I lavori di manutenzione ordinaria possono fruire di questa detrazione fiscale se:
sono realizzati su parti comuni di edifici residenziali (tinteggiatura pareti e soffitti, sostituzione di pavimenti o rifacimento di intonaci sulle parti comuni del condominio);
oppure se rientrano in un intervento globale di ristrutturazione nel caso di singoli appartamenti.
Possono beneficiare di questa agevolazione fiscale anche per i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e recupero conservativo e ristrutturazione sul tuo immobile. Queste tipologie di lavori beneficiano della detrazione per ristrutturazione sia se realizzati su parti comuni di edifici residenziali, sia se realizzati su singole unità immobiliari.
Considera anche che puoi applicare l’IVA ridotta al 10% per gli interventi di manutenzione straordinaria realizzati sul tuo immobile e per l’acquisto di determinati bene come:
ascensori e montacarichi, infissi sia interni che esterni, caldaie, videocitofoni,
apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria per i bagni e impianti di sicurezza. Affinché tu possa usufruire dell’IVA agevolata, è necessario che gli acquisti siano fatti dall’azienda a cui commissioni i lavori di ristrutturazione, che, a sua volta, emetterà la fattura (dove indicherà costo di materiali e manodopera) con l’IVA al 10%.
I lavori di manutenzione straordinaria realizzati su singoli appartamenti e su parti comuni di edifici residenziali possono beneficiare anche del bonus mobili, una detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), che saranno utilizzati per arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.
Per gli interventi sulle parti condominiali, come guardiole o lavatoi, ogni condomino ha diritto a questa agevolazione fiscale, ciascuno per la propria quota, per quelli che sono i beni acquistati e destinati ad arredare queste parti.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria riguardanti il risparmio su edifici esistenti puoi beneficiare dell’Ecobonus 2020, una detrazione IRPEF o IRES del 50%, ripartita in 10 rate annuali di pari importo, in cui rientrano le spese per sostituzione di finestre ed infissi, schermature solari, caldaie a biomassa, caldaie a condensazione classe A. La detrazione sale al 65% se questi interventi vengono fatti in parti comuni condominiali o in tutte le unità del condominio.
Per gli interventi che garantiscono le più elevate performance di risparmio energetico puoi richiedere il Superbonus del 110%, grazie a cui hai diritto a una detrazione fiscale al 110%.
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