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Manutenzione Ordinaria

Aggiornamento: 29 nov 2023


Opere di manutenzione ordinaria: le caratteristiche


Le opere di manutenzione ordinaria riguardano la riparazione, ristrutturazione e sostituzione delle parti non strutturali degli edifici e permettono, ad esempio, di integrare o mantenere efficienti gli impianti esistenti.


In questi interventi gli elementi di finitura e gli impianti non vengono alterati, ma soltanto migliorati.

Distinguiamo tra elementi di finitura esterni – tetti e facciate – e interni – pareti interne e pavimenti.


Quali permessi servono per effettuare interventi di manutenzione ordinaria?


Quando si interviene su elementi non strutturali non è necessario nominare un direttore dei lavori: questi possono essere eseguiti sotto la responsabilità del proprietario.


Nel caso di interventi che riguardano le parti visibili dell’edificio bisogna, però, presentare in Comune la pratica che annuncia l’inizio dei lavori, ovvero la CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata che va firmata da un tecnico abilitato e iscritto al proprio Ordine professionale.


Inoltre, bisogna agire nel rispetto delle disposizioni previste dal Regolamento Edilizio del Comune in cui si trova l’edificio.


Le detrazioni previste per la manutenzione ordinaria


Per i lavori di manutenzione ordinaria – che rientrano nelle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 – è possibile accedere alle detrazioni fiscali previste per le ristrutturazione edilizia, ovvero detrazioni IRPEF del 50% per tutte le spese sostenute dal dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020.


La spesa massima è di 96.000 euro per unità immobiliare e le detrazioni vengono restituite in 10 rate annuali di uguale importo.


Con l’entrata in vigore del Decreto Rilancio di maggio 2020 si è parlato della possibilità di scegliere l’alternativa della cessione del credito a terzi al posto delle detrazioni ma i dettagli sono ancora da chiarire.

Ecco un elenco completo delle opere di manutenzione ordinaria.


Interventi sulle finiture interne ed esterne

Sono compresi nelle opere di manutenzione ordinaria anche la di riparazione, di rinnovamento e sostituzione di finiture interne degli edifici, tra cui:

  • riparazione e rifacimento di pavimentazioni, ed eventuale rinforzo dei solai con putrelle, reti elettrosaldate e massetto in calcestruzzo

  • riparazione e rifacimento di intonaci, rivestimenti e tinteggiature

  • riparazione e rifacimento degli infissi e telai, compresa la sostituzione con doppio vetro.

Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli che servono a riparare, ristrutturare e sostituire le finiture esterne degli edifici senza modificare i caratteri originari, come il colore e i materiali. Tra questi ci sono:

  • ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate

  • pulitura delle facciate

  • riparazione e sostituzione di infissi, compresi i telari. di portoni, cancelli, serrande e vetrine – o porte d’ingresso – dei negozi – anche con materiali diversi

  • sostituzione di una parte della copertura e dell’orditura secondaria senza modificare sagoma, pendenza e caratteristiche della copertura

  • riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e comignoli, anche con materiali diversi

  • riparazione di balconi, terrazze, ringhiere o parapetti;

  • installazione di grate poste davanti alle finestre e porte finestre

  • installazione di tende da sole e zanzariere

  • rifacimento di pavimenti esterni di cortili, patii e cavedi

  • riparazione di recinzioni.

Interventi sui muri non portanti

Gli interventi su tramezzi – non strutturali – e aperture interne che vengono considerati di manutenzione ordinaria:

  • apertura e chiusura di porte

  • piccoli interventi sui muri non portanti come la creazione di nicchie o muretti, spostamento di pareti mobili

  • spostamento o realizzazione di arredi fissi.

In questo caso bisognerà fare attenzione a rispettare i rapporti aero – illuminanti previsti dalla legge 28 gennaio 1977.


Interventi sugli impianti

Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria la riparazione e sostituzione di impianti e apparecchi igienico-sanitari per mantenerli efficienti e adeguati alle norme.


Altre opere in edifici industriali, artigianali, commerciali e agricoli

  • riparazione, sostituzione e adeguamento degli impianti e delle relative reti, che non comportino modifiche dei locali, aperture nelle facciate; modifica o realizzazione di volumi tecnici; realizzazione di nuova superficie lorda di calpestio

  • piccoli interventi per l’attraversamento delle strade interne con tubazioni

  • realizzazione di basamenti o di incastellature per il sostegno o per l’installazione di apparecchiature all’aperto per migliorare gli impianti esistenti.

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