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Condomini e la loro gestione

Aggiornamento: 13 nov 2023


Affinché le parti comuni dei condomini (atrio d’ingresso, scale, vani ascensore e molto altro) mantengano il giusto decoro e un adeguato livello di igiene, sono necessari interventi di pulizia, che di solito hanno cadenza settimanale, ma possono essere anche più frequenti: i costi ricadono nel bilancio predisposto dall’amministratore e vanno a incrementare le quote condominiali ordinarie.


Cosa includono le pulizie dei condomini?

Almeno una volta alla settimana, i fabbricati adibiti a condominio, grandi o piccoli che siano, richiedono un’accurata pulizia di tutte le parti interessate dal continuo andirivieni di residenti e visitatori.

L’entità del lavoro richiesto per eliminare i segni lasciati dalle persone, ma prodotti anche dall’azione degli agenti atmosferici (pioggia, vento, smog), dipende dalla morfologia dell’edificio e dalla sua estensione.


Per inquadrare cosa includono le pulizie condominiali, un buon punto di partenza è costituito dall’articolo 1117 del Codice Civile che, tra le parti dell’edificio “necessarie all’uso comune”, indica “le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; …le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria…”.


Nei palazzi più piccoli e “raccolti”, la routine degli addetti incaricati di pulire risulta poco più impegnativa di quella tipicamente domestica. Gli interventi si concentrano sull’unico corpo scala e includono verosimilmente:

  • rimozione della polvere,

  • lavaggio delle superfici piastrellate e dei vetri,

  • lucidatura di marmi e metalli,

  • applicazione di trattamenti speciali per gli elementi realizzati in legno (corrimani, pannelli di rivestimento, porte).

Al contrario, nei complessi residenziali più articolati, dotati di più scale e cortili interni con alberi, di una guardiola per il portiere e di un locale attrezzato, le pulizie condominiali sono piuttosto impegnative e possono richiedere molto più lavoro, da parte di un gruppo nutrito di operatori.


Un ulteriore carico può essere rappresentato dalla necessità di lavare i contenitori condominiali per la raccolta differenziata dei rifiuti, nel caso siano collocati all’interno delle parti comuni


Inoltre, se una o più unità immobiliari sono sede di ambulatori medici o di altri studi professionali, sarebbe meglio aumentare la frequenza degli interventi di pulizia, tenendo conto dei giorni di apertura al pubblico.



Cosa dice la legge sulle pulizie dei condomini?

Traducendosi in un aggravio di spesa per i condòmini, le decisioni sull’affidamento del servizio di pulizia spettano all’assemblea, che si pronuncia a maggioranza semplice in seconda convocazione (un terzo dei condomini e 334 millesimi), dopo avere preso visione dei preventivi di una o più imprese specializzate. L’amministratore, di solito durante la riunione in cui si discute il bilancio per l’anno seguente, provvede a sottoporre le offerte economiche avanzate dalle aziende.


Le ditte più serie, prima di fornire il prospetto dei costi previsti, effettuano un sopralluogo nel palazzo per valutare l’entità del lavoro da svolgere e ricevere conferme sui servizi da fornire: il preventivo potrà essere commisurato all’effettivo impegno richiesto soltanto sapendo in anticipo, per esempio, quanti sono i piani, le rampe e le finestre da pulire, quali sono gli interventi accessori (lavaggio zerbini, pulizia citofoni) e se rientrano fra le parti comuni del condominio anche le autorimesse.


Il livello di competenza necessario per ottenere un risultato soddisfacente dalle pulizie condominiali viene garantito solo da addetti specializzati, in possesso delle attrezzature adatte.

La Legge 82/1994 (articolo 1, comma 1) stabilisce come requisito per le imprese di pulizia l’iscrizione nell’albo delle imprese artigiane presso le Camere di commercio.



Come vengono ripartite le spese sulle pulizie dei condomini?

Gli abitanti del condominio hanno sempre la facoltà di accordarsi in merito alle procedure da seguire per le attività connesse alla gestione complessiva del fabbricato, inserendo apposite norme nel regolamento.


Nel caso delle pulizie, per esempio, possono decidere di prevedere un contributo uguale per tutti i condòmini, a dispetto delle differenze tra le unità immobiliari.

Questa autonomia di decisione è il metodo più adatto a formulare regole che soddisfano tutti, ma richiede una sintonia tra i membri dell’assemblea condominiale che non sempre si realizza.


Quando il regolamento non è stato approvato oppure non contempla la ripartizione delle spese sulle pulizie condominiali, la normativa individua nell’articolo 1123 del Codice Civile il criterio a cui riferirsi per decidere quanto devono pagare i condòmini: i singoli contributi per la pulizia devono essere proporzionali all’uso che si fa delle parti comuni (come ha confermato la Corte di Cassazione con la Sentenza 432/2007).


A titolo di esempio, per la pulizia delle scale, le quote più consistenti dovranno essere versate dai condòmini dei piani alti, che usurano una porzione più estesa di rampe, rispetto ai condòmini dei primi piani.


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